2021年一季度中国住房大数据分析报告内容是什么？

2021年一季度《中国住房大数据分析报告》解读

2021年是一个充满挑战与机遇并存的特殊历史时期。中国经济在新冠疫情的冲击下初步走出阴霾，房地产市场也呈现出显著复苏的迹象。为了更好地了解中国住房市场的现状和发展趋势，邹琳华等专家基于142个核心城市的住房大数据监测，并结合长期跟踪研究，发布了《中国住房大数据分析报告（2021年一季度）》。这份报告不仅详细揭示了当前住房市场的变化，还提出了一系列有针对性的对策建议。

总体复苏情况

据国家统计局发布的数据，2021年一季度房地产市场实现了量价齐增的显著复苏。与2020年同期相比，房地产开发投资同比增长了25.6%，两年平均增长7.6%。全国商品房销售面积达到36007万平方米，同比增长63.8%，两年平均增长9.9%；商品房销售额为38378亿元，同比增长88.5%，两年平均增长19.1%。值得注意的是，商品房销售额增速与销售面积增速之间约25个百分点的差，正是房价上涨的贡献。

核心城市房价结构性上涨

大数据监测显示，2021年一季度，核心城市房价出现了结构性较快上涨。2021年3月，纬房核心指数显示，全国24个核心城市综合房价环比上涨2.34%，同比上涨9.8%，创下了2018年1月以来的新高。这表明，尽管经济前景仍存在不确定性，但部分城市的房价已经率先走出低谷，呈现出强劲的增长势头。

市场分化加剧

报告指出，2021年一季度住房市场的一个显著特征是市场分化加剧。一方面，一二线城市房价涨速显著快于三四线城市。在纬房城市分级指数中，2021年3月，二线城市综合房价环比上涨2.5%，涨速比上月加快1.6个百分点；一线城市综合房价环比上涨1.8%，涨速略低于二线城市；而三线城市环比上涨0.9%，四线城市环比上涨0.4%，涨速相对较低。

另一方面，地域差距也显著存在。房地产市场总体呈现出南热北稳、东热西稳的态势。热点城市主要集中在南方和东部，特别是长三角和粤港澳大湾区城市群；而北方城市和中西部城市房价总体平稳，热点城市在北方和中西部属于个别现象。京津冀城市群各城市的房价到目前为止持续平稳。

热点城市内部分化严重

报告还提到，热点城市内部房价也存在严重分化。不仅城市间差异加大，城市内部也表现出较大差异。即使在热点城市内部，区位及综合配套较好的核心城区房价上涨相对较快，而偏远区域往往上涨相对慢或停滞下跌。这种城市内部的房价分化，使得对整体房价涨跌的判断变得更加困难。以北京为例，2021年3月，海淀区房价同比上涨11%，而副中心的通州区则同比下跌0.7%，呈现出冷热不均的局面。

改善性需求成为交易主导

当前，中国住房市场已经基本处于总量过剩阶段，改善性需求取代首次置业成为市场需求的主体。这可以部分解释为什么城市内部房价走势分化严重，地段或片区较好的房价涨得更快，而偏远城区房价相对平稳。随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也在不断提升，改善性需求成为市场交易的主导力量。

住房与租房市场联动上涨

2020年，热点城市房价上涨的同时，租金却在持续下跌，导致房价与租金的剪刀差不断扩大。然而，2021年，随着房价的上涨，租金也较快上涨。这种租金上涨不能完全归结为季节性上涨，因为部分核心城市的租金已经创出新高。住房与租房市场的联动上涨，进一步加剧了市场的复杂性。

房价上涨原因与趋势

报告认为，当前部分城市房价较快上涨与全球宽松的货币环境有很大关系。为了应对新冠疫情的冲击，全球各国纷纷采取非常宽松的货币政策。这使得全球多个国家如韩国、澳大利亚、美国等的房价出现结构性较快上涨，部分重要城市房价创出新高。据此推断，如果相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间，并可能会扩散到更多的二线城市。

然而，在当前经济环境下，全球经济尚未完全从疫情中走出，经济增长的不确定性较大。因此，房价结构性上涨演变成全面上涨的可能性还较小。此外，由于住房市场分化严重，即使同一个城市，房价上涨的压力与去库存的压力也会同时存在。

政策建议

针对当前住房市场的情况，报告提出了一系列政策建议。首先，在稳定房价的前提下，房地产政策的最终目标还是要不断提升居民的居住水平。其次，针对抵押经营贷流入楼市并影响到热点城市房价走势的问题，建议适当调低自住性购房的按揭贷款利率，逐步促进房贷利率的市场化。这既可以维持针对自住性购房的政策支持力度，降低居民家庭的购房负担；还可以降低商业性信贷和住房信贷市场的利率压差，缓解各类信贷资金倒灌进入房地产市场的压力。

报告还强调，符合市场规律的房贷利率应低于一般商业性贷款利率。不能因担忧房价上涨，而人为将房贷利率控制在违背一般市场规律的水平，否则最终结果可能事与愿违。

结语

通过对《中国住房大数据分析报告（2021年一季度）》的详细解读，我们可以发现，当前中国住房市场呈现出复苏、分化、上涨等多重特征。面对这样的市场形势，我们需要理性看待房价的变化，既要关注市场的整体趋势，也要关注城市间、城市内部的差异。同时，政府也应根据市场变化，及时调整和完善相关政策，促进住房市场的平稳健康发展，不断提升居民的居住水平。